SPECIALE 730: Fabbricati locati a cedolare secca

Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare l’IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca.

Nel corso del 2014 alcuni aspetti relativi alla tassazione degli immobili affittati a cedolare secca sono stati ritoccati, disponendo, per i contratti a canone concordato, limitatamente al quadriennio 2014- 2017, la riduzione dell’aliquota al 10% ed estendendo la possibilità di fruire della suddetta aliquota agevolata anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza “nei cinque anni precedenti” il 28.5.2014.

E’stata inoltre estesa la possibilità di optare per la cedolare secca in presenza di contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.

Premessa

Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare:  

– IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria;ž

– l’imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per laž cedolare secca.

Come noto, il Legislatore con l’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” ha introdotto a decorrere dal 2011 la c.d. “cedolare secca”. Il nuovo regime di tassazione “alternativo” rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Il legislatore ha ritoccato nel corso del 2014 alcuni aspetti relativi alla tassazione degli immobili affittati a cedolare secca:

– per i contratti a canone concordato, limitatamente al quadriennio 2014-2017, l’art. 9, comma 1, D.L. 28 marzo 2014, n. 47, ha disposto la riduzione dell’ aliquota al 10% (aliquota già precedentemente ridotta dal 19% al 15% ad opera del D.L. n. 102/2013, con decorrenza dal 2013);  

– ha inoltre esteso la possibilità di fruire della suddetta aliquota agevolata del 10% anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza “nei cinque anni precedenti” il 28.5.2014;  

– ha esteso la possibilità di optare per la cedolare secca in presenza di contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.

Sintesi della disciplina

La disciplina può essere così sintetizzata:

SOGGETTI INTERESSATI

Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10). Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio d’impresa / arti e professioni o da enti non commerciali.

TIPOLOGIE DI CONTRATTO

La possibilità di fruire della cedolare secca vale per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. La cedolare secca è quindi applicabile alle seguenti tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo:  contratto di locazione “libero ”;  contratto di locazione “concordato ”;  contratto di locazione transitorio;  contratto di locazione per studenti;  contratto di locazione ad uso turistico.§ Il contribuente che possiede più immobili locati può optare per l’applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi.

L’OPZIONE

L’applicazione della “cedolare secca” richiede una specifica opzione da parte del locatore. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all’inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell’opzione stessa.

Novita’: Dal 1° aprile 2014 l’opzione per la cedolare secca va esercitata obbligatoriamente con il nuovo Mod. RLI approvato con Provvedimento 10 gennaio 2014. Unica eccezione è fatta per l’esercizio dell’opzione nei contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. Infatti, per tale tipologia contrattuale la disciplina prevede che l’opzione si eserciti in dichiarazione dei redditi. Il locatore che ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, lo può fare, presentando un Mod. RLI opportunamente compilato e da quanto esposto nel Provvedimento 7 aprile 2011, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento (cioè all’annualità per la quale si intende ritornare al regime ordinario) con contestuale pagamento dell’imposta.

BASE IMPONIBILE

Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell’art. 37, comma 1, TUIR. Il mancato riferimento al comma 4-bis dell’art. 37, TUIR comporta che per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva non opera la deduzione forfettaria pari:

– al 5% per i contratti di locazione in generale;

– al 5% più un’ulteriore deduzione del 30% per i contratti a canone concordato;

– al 25% per i contratti di locazione di immobili situati nel centro di Venezia e nelle isole limitrofe (Giudecca, Murano e Burano);

– al 35% per gli immobili di interesse storico artistico.

Pertanto si dovrà confrontare i canoni di locazione maturati nel periodo dell’opzione per la cedolare secca (assunti senza operare alcuna deduzione) con l’importo della rendita relativa al medesimo arco temporale, rivalutata del 5%. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca sarà quello più elevato.

MISURA DELLA CEDOLARE  

– 21% sui canoni relativi a tutti i contratti di locazione (ad esclusione dei contratti a canone convenzionato), compresi quelli non soggetti a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno);  

– 10%, in relazione ai contratti c.d. “concordati” ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98.

IMPOSTE “SOSTITUITE”  

– IRPEF 

– Addizionali regionali e comunali

– Imposta di registro.  

– Imposta di bollo.  

– Permane l’obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S.

AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE

Per la durata di validità dell’opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

(fonte Fiscal News)

Facebook
LinkedIn
WhatsApp
Email

Newsletter

Rimani aggiornato sulle ultime novità, effettua l’iscrizione alla newsletter di Foceri&partners