Assegnazione beni immobili strumentali ai soci

Assegnazione di beni immobili strumentali ai soci:
Per effetto delle modifiche apportate all’art. 10, n. 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972 ad opera del D.L. n. 83/2012, con effetto dal 26 giugno 2012, itrasferimenti di immobili strumentali posti in essere da soggetti passivi Iva possono essere trattati, ai fini Iva, alternativamente come operazioni esenti, ovvero imponibili per opzione (ad eccezione di quelle poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati per le cessioni effettuate entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori). In tale contesto, molte società, anche al fine di “fuggire” dalla morsa delle società non operative, stanno valutando l’opportunità di procedere all’assegnazione dei beni immobili strumentali ai soci (normalmente persone fisiche), assoggettandoli al naturale regime di esenzione (che, come detto, costituisce quasi sempre la regola), evitando in tal modo l’applicazione dell’Iva che, nel caso di specie, costituirebbe un maggior onere in capo al socio assegnatario, il quale resterebbe inciso del tributo. Tuttavia, l’assegnazione esente (quale operazione assimilata alla cessione) potrebbe portare con sé un duplice effetto critico in capo alla società assegnante: in primo luogo, la riduzione della percentuale di detrazione (cd. pro-rata) di cui all’art. 19, co. 5, e 19-bis del D.P.R. n. 633/1972, che tuttavia non trova applicazione laddove l’operazione esente sia costituita da una cessione di bene ammortizzabile (qual è spesso l’immobile strumentale detenuto da una società che non ha come oggetto la costruzione di immobili per la rivendita), ovvero si tratti di un’operazione esente occasionale (si pensi, ad esempio, al capannone detenuto da un’impresa che svolge attività di produzione e vendita di beni imponibili Iva). La seconda conseguenza è rappresentata dalla rettifica della detrazione, di cui all’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972, che comporterebbe la restituzione di parte dell’Iva già detratta (in funzione dei decimi corrispondenti agli anni mancanti al compimento del periodo decennale di osservazione), ma che non troverebbe applicazione laddove l’acquisto dell’immobile sia avvenuto da oltre dieci anni, ovvero provenga da un soggetto privato (e come tale assoggettato ad imposta di registro all’atto dell’acquisto). Senza pretesa di approfondimento, ma da quanto descritto emerge che, rispetto a quanto accadeva fino al 25 giugno 2012, ossia prima delle modifiche apportate dal D.L. n. 83/2012, in cui la cessione/assegnazione di beni immobili strumentali con acquirente/assegnatario persona fisica non soggetto Iva era obbligatoriamente ed esclusivamente imponibile, a partire dal 26 giugno dello scorso anno si è aperta la possibilità di applicare l’esenzione (quale regime naturale), che come visto non sempre porta con sé effetti negativi sul fronte della detrazione dell’Iva. Relativamente a quanto descritto, si rendono necessarie alcune osservazioni, e più precisamente:
• le imposte ipotecarie e catastali sono sempre applicate sempre nella misura del 4% (anche dal 2014, poiché le modifiche apportate dal D.L. n. 104/2013 non incidono in tale ambito), e tale onere rappresenta necessariamente un costo, ma anche nell’ipotesi di cessione assoggettata ad Iva, ragion per cui si tratta di una variabile “neutra” ai fini che qui interessano. Sul punto, è appena il caso di notare che tale imposta non si applica nell’ipotesi di estromissione (o autoconsumo) dell’immobile da parte dell’imprenditore individuale, atteso che non si realizza alcun passaggio di proprietà (ma una semplice emissione di autofattura), quale presupposto di applicazione delle imposte d’atto in questione;
• ai fini delle imposte sui redditi, rimane la questione della possibile emersione di una plusvalenza in capo alla società assegnante (o dell’impresa individuale che estromette), pari alla differenza tra valore normale del bene e costo fiscale dello stesso, che tuttavia verrebbe neutralizzata dal 2014 in presenza di immobili rivalutati, di cui al D.L. n. 185/2008, con effetti fiscali.

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