E’ stato prolungato fino a 18 mesi il periodo di tempo – dopo la fine dei lavori – per ottenere la detrazione Irpef del 50% sull’acquisto di un’abitazione in un fabbricato interamente ristrutturato. Lo prevede la Legge di Stabilità 2015 che fissa il limite massi di spesa a 96mila euro.Ampliando il termine dai precedenti sei mesi a 18 mesi, i costruttori avranno dunque più tempo per vendere gli immobili abitativi ristrutturati e consentire quindi agli acquirenti di beneficiare dell’agevolazione.

Premessa

Il comma 3 dell’articolo 16-bis, TUIR prevede la detraibilità delle spese sostenute per l’acquisto di unità immobiliari site in edifici completamente ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie che, provvedono alla vendita/assegnazione dell’immobile. In linea generale, la detrazione spetta all’acquirente dell’immobile, nella misura del 36% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto, nel limite massimo complessivo di 48mila euro.

Nuovo limite

Come noto, il D.L. n. 83/2012 ha innalzato la misura della detrazione per interventi di recupero di cui al comma 1, art. 16-bis, TUIR, portandola al 50%, con il limite massimo di spesa agevolabile, fissato a 96mila euro; tale modifica non interesserebbe quindi l’acquisto di immobili ristrutturati da impresa o cooperativa edilizia, essendo questa ipotesi disciplinata dal comma 3 dello stesso articolo.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con Circolare n. 29/2013 ha chiarito che l’innalzamento della percentuale di detrazione dal 36% al 50% e l’incremento delle spese ammissibili da 48mila a 96mila euro si applicano anche alle spese sostenute per gli interventi di cui all’articolo 16-bis, comma 3, TUIR, assunte in misura pari al 25% del prezzo di acquisto o assegnazione dell’unità immobiliare.

L’interpretazione estensiva fornita dall’Agenzia delle Entrate, giustificata dal fatto che non vi sono differenze tra il comma 1 e il comma 3 in merito a tipologia di interventi, misura della detrazione e importo massimo agevolabile, permette quindi di beneficiare dell’innalzamento di detrazione e limite massimo anche in caso di acquisto di immobili ristrutturati.

Tipi di intervento

Tra gli interventi per i quali è possibile beneficiare della detrazione del 36%-50%, sono compresi quelli di:

restauro e risanamento conservativo [lettera c), articolo 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001];

ristrutturazione edilizia [lettera d), articolo 3, comma 1, D.P.R. n. 380/2001];

riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, alla alienazione o assegnazione dell’immobile.

La detrazione quindi, in realtà, spetta all’acquirente o assegnatario dell’abitazione (e relative pertinenze) in misura del 36%-50% del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o diassegnazione.

Pertinenze

La Circolare 10 giugno 2004, n. 24 ha chiarito che è esclusa la detrazione IRPEF del 36% nel caso di acquisto in via autonoma di unità immobiliari con classificazione catastale diversa da quelle di “case di abitazione”. Diversamente, l’agevolazione è concessa nel caso in cui le unità immobiliari non residenziali siano acquistate contestualmente all’abitazione e qualificate come pertinenze dell’abitazione principale stessa nell’atto di acquisto.

La detrazione spettante è pari al 25% del prezzo di acquisto di entrambi gli immobili (abitazione e pertinenza), così come risultante dall’atto notarile, nel limite massimo previsto nell’anno di riferimento.

Nel caso quindi di acquisto di un’abitazione e della relativa pertinenza (nel rispetto delle condizioni soprariportate) l’importo complessivamente detraibile è pari al massimo a 48mila/96mila euro (e non a 48mila/96mila euro per ciascuna unità).

Si rammenta che nel caso in cui la pertinenza sia qualificabile come box auto/autorimessa, è possibile fruire della detrazione del 36%-50%: sul 25% del prezzo di acquisto, relativamente all’immobile abitativo; sulle spese di realizzazione, per il box auto pertinenziale se sono rispettate le altre condizioni richieste, tra cui il pagamento con bonifico (vedi altri articolo in evidenza).

Acquisto di due abitazioni con un unico atto

La Circolare 10 giugno 2004, n. 24 ha inoltre chiarito che è possibile beneficiare della detrazione nel caso in cui si proceda all’acquisto, con unico atto, di due abitazioni.

Il limite agevolabile va riferito a ciascuna unità abitativa oggetto del trasferimento.

Nuda proprietà ed usufrutto

Con Risoluzione n. 1/2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile beneficiare dell’agevolazione nel caso in cui, relativamente ad un immobile ristrutturato, due contribuenti acquistino, rispettivamente:

il primo, la nuda proprietà;

il secondo, l’usufrutto.

Secondo l’Agenzia, anche l’acquisto del diritto reale di godimento sull’immobile ristrutturato permette l’accesso all’agevolazione, nonostante nella normativa originaria fosse menzionato unicamente l’acquirente o assegnatario dell’immobile: “…Sebbene l’art. 9, comma 2, della L. n. 448 del 2001 menzioni tra i destinatari dell’agevolazione il solo acquirente (o l’assegnatario) dell’immobile, si deve ritenere che anche l’acquisto di un diritto reale di godimento parziale (ad esempio, l’usufrutto) costituisca una fattispecie riconducibile all’ambito applicativo della disposizione”.

La detrazione deve essere calcolata proporzionalmente al costo d’acquisto della nuda proprietà e dell’usufrutto sostenuto da ognuno dei soggetti interessati, entro il limite complessivo di 48mila euro.

Nel caso in cui nell’atto di vendita non sia indicato espressamente il prezzo d’acquisto dei diritti compravenduti, il contribuente dovrà ricorrere ai meccanismi di calcolo indicati dagli artt. 46 e 48,TUIR, per determinare il valore dei singoli diritti.

Versamento acconti

La Circolare 1° febbraio 2002, n. 15, ha chiarito che è possibile beneficiare della detrazione sull’acquisto degli immobili ristrutturati anche con riferimento agli importi versati in acconto a condizione che sia stipulato un compromesso di vendita degli immobili e che ne sia stata effettuata la registrazione presso l’ufficio delle Entrate competente.

La possibilità di far valere la detrazione in relazione al versamento degli acconti è una facoltà; il contribuente può infatti scegliere di beneficiare della detrazione “direttamente” sull’intero prezzo (25%) come risultante dall’atto di acquisto o assegnazione, per il periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito (C.M. n. 24/2004, punto 1.7).

Legge di Stabilità 2015

Il disposto dell’articolo 16-bis, TUIR, comma 3, prevedeva che le imprese di costruzione o cooperative edilizie provvedessero all’alienazione/assegnazione dell’immobile ristrutturato “…entro sei mesi dalla data di termine dei lavori”. Ora con la modifica portata dalla Legge di Stabilità 2015 tale periodo è stato allungato da 6 a 18 mesi.

Il legislatore non ha disciplinato la fase transitoria, cioè i trasferimenti immobiliari effettuati nel periodo durante il quale il legislatore ha esteso l’arco temporale. A tal proposito si ritiene che nel periodo di vigenza della “vecchia” norma, cioè fino al 31 dicembre 2014, i trasferimenti immobiliari effettuati entro la fine dell’anno una volta decorso il termine di sei mesi dall’ultimazione dei lavori non attribuiscano il diritto a fruire della detrazione; dal 1° gennaio 2015 troverà applicazione la nuova disposizione. Pertanto se all’atto del trasferimento siano decorsi 6 mesi dalla fine dei lavori, ma non ancora 18 mesi l’acquirente potrà fruire della detrazione. Ciò anche laddove il termine di sei mesi sia spirato entro il 31 dicembre 2014.

In buona sostanza il presupposto temporale, cioè il mancato decorso del termine di 18 mesi dall’ultimazione dei lavori deve essere verificato all’atto del trasferimento o dell’assegnazione dell’immobile avvenuta nell’anno 2015.

(Fonte Fiscal News)